李兆基博士传记(21)_梁凤仪

二一

　　若以香港目前的房价和租值计算，每年可有八至九厘的收入，比海外的纽约、东京还要出色。

　　由此，李兆基依然看好香港地产的后市。

　　但由于股票跌得过分，而楼价相对地跌得不足，很可能还要观望一个时期，让土地原料的价格跌到谷底，然后才入货未迟。

　　在一九八七年尾与一九八八年初，李兆基以手上的换地权益书，预计从政府批出的每季三十万平方呎地皮中，可以有三分之一属恒地所有，一年下来，总计共应有四百万平方呎的上盖楼面面积可供发展。于是对再买入原料地皮，并不过急。

　　他的这种谨慎入货，却随时留意机会的营商态度，使他在一九八八年的五月又以相当便宜的价钱，斥资共三点五八亿元买入一大批换地权益书。

　　一年之前，还在忧虑土地原料价格越来越昂贵，不知如何入货的李兆基，竟然受惠于一九八七年的十月股市风暴，而入了一批平货。

　　各人的运程不一，以致做成事业的兴衰，然而，更重要的是有些人，如李兆基，的确明白生意的成败在于谋定而后动，要低买高卖，是不可以盲目跟风，亦不能冲动鲁莽的。

　　二稳定繁荣成竹在胸

　　（一九八八年）

　　自从《中英联合声明》正式签署之后，中国实行一国两制的诚意，渐渐被很多香港以至海外人士接纳和信任。

　　尤其是商界中人，对中国实施四化，厉行市场经济的决心，普遍欣赏。

　　李兆基通过各种渠道的接触，使他对邓小平实行有中国特色的社会主义这个概念，充满信心。

　　在投资策略上，李兆基并不是完全否定分散投资，只是知道分散投资有其吃亏的地方。

　　他亦相当客观的拿香港的投资环境跟海外的相比，的确是香港优胜得多。

　　就以李兆基调查所得的美国物业收租市道为例吧

　　在彼邦以物业收租的成本高昂至难以接受，包括政府征税每年一次、大厦管理费（一般约为月租的四分之一）、经纪介绍租户之佣金（通常要收两个月的租金作为佣金）、要给予房租客的装修津贴，以及免租期等，合共的支出，可以使收租的大厦首两年全无进账。

　　就是一般的写字楼，假如每听毛租收入为二十元，在扣除了各种费用之后，实收只会净得十一元。

　　此外，租约多是相当长期的，冻结资金之后，减弱活动的赚钱机会，这种间接损失更加难以计数。

　　反观香港收租相当好之商场，一般租约期为二至三年。

　　商场在三年租约满了之后，由于入住人口的有系统有秩序递增，会变为生意滔滔不绝的畅旺场地，租金跳升百分之五十是等闲事。

　　李兆基也有分散投资，但投资比例很少。例如一九八八年他投资在加拿大温哥华的博览会旧址，场址占地面积共八百九十万平方呎，可建之楼面面积为一千五百万平方呎，其中住宅面积约占一千二百万平方呎，商业面积约占三百万平方呎，李兆基占是项投资百分之十五。除此之外，在邻近唐人街处的“国际村”地盘，全为李兆基名下所有。“国际村”地盘面积达四十六万平方呎，可建之楼面面约为一百六十万平方呎，分作多期发展，将提供一千四百个住宅单位，二千三百个地下停车场车位，四十六万平方呎之零售铺位，酒楼食肆及其他各行各业的商业空间。建筑工程自开始以来，进展相当顺利，首期名为巴黎阁已于一九九五年落成入伙。

　　加拿大的地产投资只属李兆基个人名下，恒基集团始终集中投资香港。

　　李兆基在一九八七年已注意到中国资金有慢慢流入香港市场的趋势，这对香港地产前景更为有利。

　　是年开始，中国广东省以及沿海省份，已有资金在香港购买物业，多作收租之用。

　　香港目前的租金跟其他国际大城市比较，还不算是高不可攀，换言之，尚有进展之潜力。

　　李兆基暗地里计算，充满信心地认定在往后的十年，内地在香港投资物业大有可能取代日、英、美各个国家。

　　这个预测当然以中国的四化改革和经济开放为基础。

　　而且既然对一国两制深具信心，中国竭心尽志保存香港，使之在资本主义制度下持续繁荣稳定的话，因此没有理由不令地产业欣欣向荣。

　　与此同时，香港政府为了解决市民居住问题，已经推行贷款新政策，资助公屋居民购买私人发展的住宅楼宇，虽然贷款额只有五万元一个单位，在这近期楼价仍节节上升之环境中起不了什么作用，但到底是一个鼓励置业的具体政策，对楼宇的保值有良性影响。

　　经过这种市场现象的分析，李兆基在这一两年的建屋政策，仍然是以适合大众口味的中小型楼宇为业务重心。

　　他是数十年如一日的，对每一个地盘的图则都参与意见。

　　他看着特为中小家庭而设，日渐受欢迎的七百呎左右的楼宇图则，就对则师说：

　　“中小家庭很少会在家里招呼亲朋戚友，同事互相拜访的情况亦不多，有什么喜庆宴会，都是光顾酒楼茶室，因此客饭厅反而不必太大。多出几十呎设一个浴室放在主人房里，就更有特色了。”

　　谁个中等人家一天工作劳累回家，不想夫妇二人躺在床上，一边休息闲谈，一边看电视。主人房兼有浴室，自成一国，更是便捷。

　　因此，中小型楼宇的主人房开始设计为套房，又是李兆基匠心独运而最终证明大受欢迎的方式。

　　是年，澳门东亚大学颁赠工商管理学博士学位给李兆基，表示对他在香港商界的卓越成就致以崇高敬意。

　　三并楼行动神乎其技

　　（一九八八年）

　　收购旧楼及换地权益书得来的土地贮备，恒基地产在香港地产界是无人能出其右的。

　　而其实更有趣，也更奇情曲折的争取土地贮备手法，是李兆基一直主持兼坚持的并楼大行动。

　　知道李兆基如何去把一层层、一幢幢的旧楼并凑成一个大地盘，拆迁改建成一大座巍峨的新厦，就会更清楚、也会更佩服李兆基为何可以稳坐香港地产大王的宝座了。

　　几十年来，李兆基并旧楼的行动无数。

　　他习惯在市区看到最旺地点有什么旧楼，就发散线报去调查该等楼宇的业主是谁。

　　李兆基是兵强将勇的主帅，助他打赢一场并楼大战役的，不一定全是他集团内的全职职员，而其实大多都是在市场内有很多资料和消息的地产经纪。

　　心甘情愿地为李兆基效忠的经纪实在为数甚众，主要是李兆基从不尅扣“军粮”。

　　很多地产公司的老板，最舍不得就是经纪佣金，一幅地皮或一宗楼宇买卖，到最终讲成价了，那些老板就会对经纪说：

　　“对方不肯减价，那就减你的经纪佣金吧，否则就不成交了。”

　　他们就是拿准了经纪宁愿少拿佣金也比做不成生意好的心理，占他们的便宜。

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