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二一


  若以香港目前的房价和租值计算,每年可有八至九厘的收入,比海外的纽约、东京还要出色。

  由此,李兆基依然看好香港地产的后市。

  但由于股票跌得过分,而楼价相对地跌得不足,很可能还要观望一个时期,让土地原料的价格跌到谷底,然后才入货未迟。

  在一九八七年尾与一九八八年初,李兆基以手上的换地权益书,预计从政府批出的每季三十万平方呎地皮中,可以有三分之一属恒地所有,一年下来,总计共应有四百万平方呎的上盖楼面面积可供发展。于是对再买入原料地皮,并不过急。

  他的这种谨慎入货,却随时留意机会的营商态度,使他在一九八八年的五月又以相当便宜的价钱,斥资共三点五八亿元买入一大批换地权益书。

  一年之前,还在忧虑土地原料价格越来越昂贵,不知如何入货的李兆基,竟然受惠于一九八七年的十月股市风暴,而入了一批平货。

  各人的运程不一,以致做成事业的兴衰,然而,更重要的是有些人,如李兆基,的确明白生意的成败在于谋定而后动,要低买高卖,是不可以盲目跟风,亦不能冲动鲁莽的。

  二 稳定繁荣 成竹在胸

  (一九八八年)

  自从《中英联合声明》正式签署之后,中国实行一国两制的诚意,渐渐被很多香港以至海外人士接纳和信任。

  尤其是商界中人,对中国实施四化,厉行市场经济的决心,普遍欣赏。

  李兆基通过各种渠道的接触,使他对邓小平实行有中国特色的社会主义这个概念,充满信心。

  在投资策略上,李兆基并不是完全否定分散投资,只是知道分散投资有其吃亏的地方。

  他亦相当客观的拿香港的投资环境跟海外的相比,的确是香港优胜得多。

  就以李兆基调查所得的美国物业收租市道为例吧

  在彼邦以物业收租的成本高昂至难以接受,包括政府征税每年一次、大厦管理费(一般约为月租的四分之一)、经纪介绍租户之佣金(通常要收两个月的租金作为佣金)、要给予房租客的装修津贴,以及免租期等,合共的支出,可以使收租的大厦首两年全无进账。

  就是一般的写字楼,假如每听毛租收入为二十元,在扣除了各种费用之后,实收只会净得十一元。

  此外,租约多是相当长期的,冻结资金之后,减弱活动的赚钱机会,这种间接损失更加难以计数。

  反观香港收租相当好之商场,一般租约期为二至三年。

  商场在三年租约满了之后,由于入住人口的有系统有秩序递增,会变为生意滔滔不绝的畅旺场地,租金跳升百分之五十是等闲事。

  李兆基也有分散投资,但投资比例很少。例如一九八八年他投资在加拿大温哥华的博览会旧址,场址占地面积共八百九十万平方呎,可建之楼面面积为一千五百万平方呎,其中住宅面积约占一千二百万平方呎,商业面积约占三百万平方呎,李兆基占是项投资百分之十五。除此之外,在邻近唐人街处的“国际村”地盘,全为李兆基名下所有。“国际村”地盘面积达四十六万平方呎,可建之楼面面约为一百六十万平方呎,分作多期发展,将提供一千四百个住宅单位,二千三百个地下停车场车位,四十六万平方呎之零售铺位,酒楼食肆及其他各行各业的商业空间。建筑工程自开始以来,进展相当顺利,首期名为巴黎阁已于一九九五年落成入伙。

  加拿大的地产投资只属李兆基个人名下,恒基集团始终集中投资香港。

  李兆基在一九八七年已注意到中国资金有慢慢流入香港市场的趋势,这对香港地产前景更为有利。

  是年开始,中国广东省以及沿海省份,已有资金在香港购买物业,多作收租之用。

  香港目前的租金跟其他国际大城市比较,还不算是高不可攀,换言之,尚有进展之潜力。

  李兆基暗地里计算,充满信心地认定在往后的十年,内地在香港投资物业大有可能取代日、英、美各个国家。

  这个预测当然以中国的四化改革和经济开放为基础。

  而且既然对一国两制深具信心,中国竭心尽志保存香港,使之在资本主义制度下持续繁荣稳定的话,因此没有理由不令地产业欣欣向荣。

  与此同时,香港政府为了解决市民居住问题,已经推行贷款新政策,资助公屋居民购买私人发展的住宅楼宇,虽然贷款额只有五万元一个单位,在这近期楼价仍节节上升之环境中起不了什么作用,但到底是一个鼓励置业的具体政策,对楼宇的保值有良性影响。

  经过这种市场现象的分析,李兆基在这一两年的建屋政策,仍然是以适合大众口味的中小型楼宇为业务重心。

  他是数十年如一日的,对每一个地盘的图则都参与意见。

  他看着特为中小家庭而设,日渐受欢迎的七百呎左右的楼宇图则,就对则师说:

  “中小家庭很少会在家里招呼亲朋戚友,同事互相拜访的情况亦不多,有什么喜庆宴会,都是光顾酒楼茶室,因此客饭厅反而不必太大。多出几十呎设一个浴室放在主人房里,就更有特色了。”

  谁个中等人家一天工作劳累回家,不想夫妇二人躺在床上,一边休息闲谈,一边看电视。主人房兼有浴室,自成一国,更是便捷。

  因此,中小型楼宇的主人房开始设计为套房,又是李兆基匠心独运而最终证明大受欢迎的方式。

  是年,澳门东亚大学颁赠工商管理学博士学位给李兆基,表示对他在香港商界的卓越成就致以崇高敬意。

  三 并楼行动 神乎其技

  (一九八八年)

  收购旧楼及换地权益书得来的土地贮备,恒基地产在香港地产界是无人能出其右的。

  而其实更有趣,也更奇情曲折的争取土地贮备手法,是李兆基一直主持兼坚持的并楼大行动。

  知道李兆基如何去把一层层、一幢幢的旧楼并凑成一个大地盘,拆迁改建成一大座巍峨的新厦,就会更清楚、也会更佩服李兆基为何可以稳坐香港地产大王的宝座了。

  几十年来,李兆基并旧楼的行动无数。

  他习惯在市区看到最旺地点有什么旧楼,就发散线报去调查该等楼宇的业主是谁。

  李兆基是兵强将勇的主帅,助他打赢一场并楼大战役的,不一定全是他集团内的全职职员,而其实大多都是在市场内有很多资料和消息的地产经纪。

  心甘情愿地为李兆基效忠的经纪实在为数甚众,主要是李兆基从不尅扣“军粮”。

  很多地产公司的老板,最舍不得就是经纪佣金,一幅地皮或一宗楼宇买卖,到最终讲成价了,那些老板就会对经纪说:

  “对方不肯减价,那就减你的经纪佣金吧,否则就不成交了。”

  他们就是拿准了经纪宁愿少拿佣金也比做不成生意好的心理,占他们的便宜。


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