李兆基博士传记(17)_梁凤仪

一七

　　一九八三年九月中英第四轮会议明显地毫无结果，会谈结束前一天，香港发生了港元疯狂下跌的历史性惨剧。

　　时为九月二十四日，因为第二阶段的第四轮中英会议均无结果，市面谣传四起，人心被滋扰得极度不安。是日的港元兑美元的汇价跌破九算，低至一美元兑港币九点七元，黄金狂涨至每两四千七百零五元。

　　许多市民还恐慌至涌到各间超级市场去，把米粮油等各式食品抢购一空，造成香港历史上的所谓“九月风暴”。

　　九月二十六日，汇丰银行、渣打银行与恒生银行同时宣布，限制存户购买美元，限额为二千至五千元。

　　延至十月十五日，港府宣布稳定港元政策，固定汇率一美元兑港币七点八港元，并取消百分之十的港元存款利息税。至十月十七日，美汇下跌为八点零三元，同时黄金价下降为每两三千九百三十五元。

　　香港地产市道在此期间有如一潭死水，叫人望之而心慌意乱，手足无措。

　　李兆基亦面临在香港创业以来从未经历过的危机。

　　恒基兆业的既定方针是以一间制造楼宇的工厂自居，故而地盘无数，假如货品不断生产出来而积压着没有出路的话，再多的现金也难以应付周转，最终有拖垮集团的可能是存在的。

　　李兆基已经下定决心，绝不会离开香港。

　　在这个人心惶惶、举棋不定的过渡期初，李兆基深思熟虑，他深信中国领导人邓小平那一国两制，港人治港的创见是正确的。

　　既是有五十年不变的宗旨与承诺，李兆基叫自己奋勇地跳过目前这段艰难的日子就好了。

　　地产是香港的经济命脉，地产价陷于低潮时，银行收缩贷款，在一九八三年至一九八四年间，恒基欠下二十多间银行的数额不少，李兆基既要应付银行还款，又要支付发展地盘之建筑费。

　　李兆基在这段非常时期采用了两个紧急措施：

　　其一是把还未开始施工的地盘，先行搁置。不易出售的地盘也放缓推销。集中精力把易于脱手的住宅楼盘以“楼花”方式分层出售，并加速完成入伙，如此方可有新资金以供周转。

　　其二是本着恒基一向着重的“四个分散”经营原则（即分散、分细、分期、分层），兴建的地盘多数是小型住宅单位，当时就用“大平特平”的价格向中下阶层推销。

　　面积既细，价钱又便宜，市民动用的现金不多而能置业买楼，正所谓“贱物斗穷人”，甚为一般家庭受落，销售结果超乎理想。

　　“分散”的好处：购入分散于港九新界的地盘，就可以分别吸引当地的用户购买。每个地区一定会有当地的拥趸，住惯了那区的居民，多半就地取材。加上，分散地盘不如屋村规模庞大，容易一下子就售清。

　　“分细”的好处：八十年代市况不景，在设计楼宇图则时，住宅单位以越细越好为原则，在出售时自然就越容易卖。以少量金钱就可置业买楼，一定受小市民欢迎。

　　“分期”的好处：不需要一次过缴付大量金钱，只须缴付少量首期，以后的分期付款，无疑等于交租。这个制度在新鸿基时代为李兆基等所始创，自推行以来，对全港市民自置居所有所帮助。

　　“分层”的好处：在买入地盘，开始设计时，就以分层住宅出售为对象。因衣食住行为人生四大需要之一，必定会有销路。故此恒基的投资经营一直以分层住宅为主，工商用楼为副，又以出售为首，收租次之。若要货如轮转及盈利增长加速，非此不行。

　　李兆基采用上述措施，厉行“四分”办法，给他有足够的周转空间，很快就能套回大量现金，可解燃眉之急，得以渡过难关。

　　曾有外国投资基金，途长路远地跑来香港实地考察和了解香港在中英头几轮会谈时的反应境况，基金经理走访林高演时，惊异得很，说：

　　“这是我们访问的第五家地产公司，到前四家公司去都是冷冷清清的，怎么这儿竟有用家在签约买楼？”

　　这班有远见，而又细心分析的专家看到恒基兆业这种鹤立鸡群的表现，对李兆基的经营手法评价极高。

　　其实，在一九八二年底恒生银行负责股票分析的区肇基就已经写了一个非常详尽的关于恒地潜质与前景的报告如下：

　　“恒基兆业地产有限公司业务大部分为发展物业，因此每年可分配盈利并不如置业收租之稳定，尤其是以目前经济及政治环境之下，更难预料来年之盈利，而事实上该公司主席在其报告内亦指出八三年度之盈利将逊于本年度。

　　“虽然如是，该公司目前正处于十分有利之地位，例如并无过分负债（事实上比对后该公司在银行有存款），承担项目不大，换地权益书及联营公司权益已经撇低（如日后地产市道一旦复苏，账面盈利将会大增），是以该公司现时正处于一个‘进可以攻，退可以守’之地步。

　　“根据八二年六月底之年结，该公司每股之账面值为二点三五元，而十月二十九日在香港证券交易所收市价为零点九元，即市价比账面值折低约百分之六十一二。本人估计该公司每股现值大约为三元正，以此计算市值比现值折低约七成，换句话说，现值为市值之三点三倍。假如八三年度该公司每股盈利为零点二元及股息零点一五元，则市价盈利率为四倍半，而息率为百分之十六点六。

　　“虽然由于目前物业市道呆滞而致该公司股票难望在短期内有显著升幅，但该公司之优良财政状况及撇低之土地账面值实不容忽视。

　　“因此如果物业市道一旦复苏，该公司将为一主要受惠者。”

　　这个内部传阅的分析报告，送到恒生银行主脑人何添手上时，他对李兆基这位老朋友更加放心。

　　何添是银行界内公认的仁厚长者，他认识李兆基多年，一向对他的沉实从商、宽宏待人、严谨处事的态度十分赞赏。

　　除了何添之外，廖创兴银行之廖烈文和其弟廖烈智对李兆基亦信心十足。在目下，别说是地产业遭逢劫难，其它各行各业都在疲弱市道中蒙受影响之际，银行家也不可以不慎重选择支持的目标。

　　李兆基的信誉在这个非常时期不是受到考验，而是受到赞赏。

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